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三类房地产值得投资

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  在通货膨胀维持高位运行的背景下,房地产作为投资品的属性越发凸现。只不过,投资者的投资将应该是以长线和自有资金为主。

  "打折"正成为房地产开发商流行的销售手段。

  据统计,北京春节前参与打折促销的楼盘有40个,如此集中的打折促销现象不仅很多年鲜有在北京出现,而且在这40个楼盘中,既包括滞销的项目,还有旺销楼盘。

  在这背后,是房地产销售的整体萎缩。

  有资料显示,与去年同期相比,广州房地产交易萎缩了44%,上海下降了15%,北京的降幅也接近10%。而在二手房交易方面,来自地产中介"我爱我家"的数据显示,2月份北京二手房成交量较1月份的降幅高达30.82%。

  除了心理预期之外,2008年不确定性的增加也在影响大家的购房行为。华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总裁公衍奎对《财经时报》表示,2008年房地产市场最大的不确定性,主要还在于金融环境的不确定性。

  "通货膨胀的局面在短期内难以改变,金融环境的变化已成为观察房地产市场的最重要因素。看房地产市场的转折点,还应该关注金融环境的变化所冲击的流动性。"公衍奎说。

  环境的变化也让投资变得复杂起来了。在《财经时报》采访的专家看来,投资者应该以长线和自有资金投资为主,把标的锁定在教育地产、高档公寓以及社区商业。


  通胀避风港

  在高通胀背景下,房地产的投资属性更为明显。

  在国内GDP连续5年保持了两位数增长速度之后,2007年以来通胀形势急剧加大,经济不断呈现"高通胀、高增长"的态势,据统计,2007年CPI的全年涨幅为4.8%,相对于去年3%的目标,这个目标上升了约50%。

  2008年延续了这种格局。今年1月,这一指数更是达到了前所未有的7.1%,创下11年来的新高,而且大家预期未来数月CPI仍将维持高位。

  而房地产投资成为了高通胀的避风港。5+1五合国际总顾问刘力认为,虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素,但是许多的实践和研究都表明,房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险,尤其是在高通胀时期。

  房地产对抗通胀的能力来源于其兼具消费品和投资品双重属性的特点。实物资产作为通胀对冲型的资产,在高通胀之时,购买实物资产能够对通胀有一个对冲作用。而房地产作为主要的居民实物资产,不但能够起到保值增值的作用,而且由于其流通性较高,房地产的投资属性就充分被发挥出来。

"现在我们是在为自有资金寻找避风港,以避险为主,而不是寻求高回报。"公衍奎指出。

  短线变长线

  由于过去几年来国内房价的普遍"疯涨",很多房地产投资者都是通过房价上涨短期套利,一次获得高额的投资回报。而目前经过几轮上涨,房价已经处于一个高位,增幅将放缓。

  与通货膨胀相比,短期投资的空间并不大。公衍奎认为,由于通货膨胀的局面短期内难以改变,过去这种通过房价上涨短期套利的思路应该彻底改变,"现在寻找的投资目标不是黑马,而是蓝筹股"。


  而且,目前的信贷政策也让投资房地产变得艰难起来了。过去能够实现短期的炒买炒卖的原因还在于投资者主要依赖于大量的银行贷款,但随着央行的数次加息和金融调控政策的出台,这种投资方式的成本骤然被加大。

  数字说明了其中的玄机。2007年10月,央行将第二套住房的首付比例提高至40%以上,同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍,这就意味着购买第二套房将支付更高的成本,如果投资第二套房的总价在100万元左右,光首付就要一次性多付10多万元,而且利率提高所增加的月供负担也是一笔不小的数目。

  按照目前新的政策规定,第二套住房的利率将提高到8.61%。以一笔100万元15年期的贷款计算,月供负担要增加近千元。

  "我爱我家"副总裁胡景晖认为,从目前的实际情况来看,房地产投资不但要变短线投资为长线投资,而且自有资金和银行贷款的配比至少在1:1左右,"在房价已经开始高位运行,主要依赖银行贷款、短期套利的投资方法根本就行不通了"。

  三类物业具投资价值

  高通涨和宏观政策的收紧,让房地产投资必须兼顾抗跌性好和增值潜力高的产品。

  公衍奎认为,目前房地产投资要遵循三个原则:首先是选择相对成熟的区域,因为这些区域拥有较稳定的人流;其次是选择二级市场的交易比较活跃的地区;再次,避免投资受金融产业政策影响比较大的项目。在这三个原则之下,目前有三类物业仍具有投资价值,即教育地产(高校或者重点学校周边的项目)、高档公寓以及社区商业。

  在教育地产投资方面,"链家地产"的统计数据也显示,目前属于重点学校周围的"片区房"要比周边同品质的房产价格高出15%以上,价格年平均涨幅也要高出5%左右,而且两者之间的价格差距仍在逐渐拉大。

  根据"链家地产"市场研发中心的研究,近年来传统商圈的房产价格已经达到相对高位,并出现"滞胀"现象,新兴商圈在与传统商圈房产价格逐渐逼近的同时,投资的不稳定性也比较突出,而重点学区"片区房"的投资稳定性相对要高的多,一直处于稳定升值的状态。

公衍奎还认为,目前大多数高档公寓所处的区位都比较好,与之对应的租金也较高,因此这些项目的抗跌能力也较强。

  与大型商业地产不同的是,由于社区商业面积相对较小,售价不是很高,同时拥有较稳定的人流,社区商业也具有一定的投资前景。

  "总的来看,住宅的投资风险比集中性的商业项目要小。正常情况下,只要月租金和房屋总售价之间的比例为1:120就比较适合投资。考虑到国内房屋的租金回报率偏高,只要这一比例控制在1:200以内就都有投资机会。"公衍奎称。


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