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行业点评 | 重庆楼市走向

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从长期影响因素来看:从重庆经济的基本面来看,不存在显著改变市场预期的事件;从重庆的总体库存来看,不存在长期持续上涨的可能性。随着下半年大批新盘入市,重庆市场有望显著降温;从重庆住房保障体系来看,保障房和商品房良好互补,长时期保障重庆市场的稳定性。

从短期影响因素来看:从重庆市场的短期供应来看,首先,工期跟不上导致开发商无盘可售;其次,各类调控政策约束短期供应入市体量,造成实质性的“饥饿销售”;最后,一线、核心二线和环热点城市三、四线城市早就已经开启限购,重庆作为经济核心二线城市但房价的弱二线城市势必会吸引投资需求流入,从而带动整个市场内部不断强化。

政府的部分调控政策出台

2012年10月,为应对楼市过热带来的烂尾楼、恶意抬价等损害消费者利益的行为,重庆市在推出了预售证和备案政策。要求各楼盘预售前每套房屋价格要备案,备案价成为签订合同时的最高限价,并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手续,对商品房的预售资金进行监管。

2017年初,重庆市又对此政策加以强调,响应国家调控措施严控房价,调控政策控制流量、价格使市场在经历了快速上涨后得以保持平稳,但同时也加剧了购房的恐慌情绪。

主城的几大板块实际库存周期仍然居高不下

重庆的预售和销售证管控再加上销售备案控制,“价格+数量”严控政策无疑使市场库存周期人为拉长,但这种调控政策未来将随着市场理性而退出历史舞台,而更大体量供应迟早入市,这种“有价无市”的现象将慢慢恢复正常。

比如说以土地供应数量和当前的销售面积作为标准,中央公园等区域的实际库存周期甚至可以达到10年左右。从更长周期来看,重庆住房供给量存在一定程度的过剩,预期重庆的房价会随着时间流逝而回归理性。

重庆调控政策已经是全国洼地

重庆调控政策力度不及经济发展水平和速度均弱于重庆的长沙、西安等城市,是全国重点二线城市中惟一未限购的城市。即便考虑到房产税的有毒效应(“三无”人员购房缴纳0.5%的房产税,例200万房款,缴纳1万元房产税,转让给非“三无”人员后可不再缴纳),重庆房产的租金完全可以实现成本覆盖,再加上重庆经济向好的远期预期支撑,重庆房产仍然拥有巨大的吸引力。

目前重庆仍旧正处在政策洼地,具有巨大潜力,市场对投资者来说可谓吸引力巨大。

从重庆房价的实际轨迹来看,在2016年十一期间20余城市出台限购限贷政策形成了巨大的溢出效应,重庆市场受到显著刺激,10月份销售面积几乎翻番,直至2016年底,第一轮销售热潮来临并未带来整体房价的明显上涨。自2017年3月开始,重庆房价开始快速上升趋势,与之相伴随的是重庆市更加严格的房地产调控政策,不仅进一步强化了原有的税收政策,还与金融机构联动共同遏制外地人入渝哄抬房价。但回溯2017年上半年,重庆新建住宅成交月均价环比均值为4.72%,集中的反映了重庆房价2017年上半年快速上涨的势头。

图:重庆房价进入2017年后进入加速上升阶段



短期库存周期已经降低至近3个月

面对当前火热的重庆市场,多数开发商意图通过加快工期、加紧推盘来抓住去库存机遇,目前重庆市场短期库存已经降至近3个月的水平,但必须要注意的是,短期库存水平的超低位并不代表重庆市场长期供应不足,而只是受限于工期和预售证约束而导致的短期供应紧缺,考虑到北部区域巨大的潜在供应量和下半年开发商进一步加速推盘,重庆市场库存周期有望回升。

图:重庆2017上半年重庆住房库存周期不断降低



重庆商品住宅成交均价较去年6月同期上涨近20%,主城区域部分楼盘价格翻番,北部新区稍远区域楼盘价格涨幅也超过50%以上。

我们分析了重庆房价近一年的走势,并探讨了短期和长期重庆房价的影响因素。从表象上来看,重庆房价快速上涨是由自贸区获批、政府换届和核心城市外溢三大因素导致,其实质则是由于各种原因导致的短期供应不足,具体来看,是受政府调控政策加剧了恐慌情绪、重庆市场调控政策力度较弱导致。

从更长周期来看,重庆主城人口净增长、重庆经济增速较快、经济社会发展重心北移和重庆土地供应策略变化都为其主城房价提供了一定程度的支撑,同时保障房体系完备、房产税试点也有利于重庆房市长远稳定。我们认为,重庆房市火热已经走过大半年的时间,去库存的意图也基本得以实现,未来调控政策势必同全国大趋势一致,限购限贷或正在路上.


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